La avaricia inmobiliaria, encareciendo a Torreón

Por: Álvaro González

¿Cuánto puede costar una huerta de una hectárea de nogales adultos? Si tienen muy buena producción podría costar alrededor de 4 millones de pesos, difícilmente más, pero resulta que una familia posee 20 o 30 hectáreas de nogal a pie de carretera, en una zona urbana de expansión.

Se decide crear en esa nogalera un fraccionamiento exclusivo, entonces se manda a hacer el diseño, se tramitan los permisos y se pone en preventa, con lo cual los clientes interesados dan un enganche y se les promete la entrega del terreno urbanizado a tres o cuatro meses, lo que permite que la mayor parte de la inversión en la urbanización la paguen los propios clientes.

Un negocio fantástico que hoy se llama Las Villas, donde el metro cuadrado de terreno está costando de 7 mil a 8 mil pesos, inclusive cuando el espacio de la nogalera original hace mucho tiempo que se agotó.

Esto significa que hoy la hectárea de tierra en Las Villas cuesta 80 millones de pesos, con una urbanización que no costó ni el 10% de ese valor.

Extraordinario para la empresa urbanizadora, el problema es que esto ha disparado una especulación enorme del suelo urbano, propiciando una escalada de encarecimiento y Torreón, en términos objetivos, no es una ciudad que posea un nivel socio-económico que justifique esos valores del suelo urbano, porque no tiene los dos elementos básicos que parecen indispensables: una calidad de la infraestructura urbana que pueda ser calificada de muy alta calidad y, lo más importante, un nivel de ingresos económicos por habitante que permita sostener una vida cara.

Los sueldos en la región lagunera en términos generales son bajos y el ingreso promedio de la población también es bajo.

A partir del fraccionamiento Las Villas, otras inmobiliarias han creado varios desarrollos residenciales donde los precios fluctúan de los 4 mil a los 7 mil pesos por metro cuadrado, pero además se ha motivado que el valor del suelo urbano de todos los desarrollos nuevos se haya ido a la alza en general.

La principal motivación para la compra de terrenos residenciales en estos nuevos desarrollos es la pretensión de status social: la “exclusividad” de formar parte de un grupo social privilegiado, no importando si el costo de lo que se compra está por encima de un precio razonable de mercado.

Tampoco importa si el gasto que se realiza en la construcción de una residencia es superior a la capacidad económica real de la familia, inclusive no importa si se contraen créditos que resultan costosos y la inversión que se hace tendrá una baja rentabilidad y una baja plusvalía al mediano y largo plazo, en proporción a lo que se invierte, que podría destinarse a inversiones mucho más rentables.

Lo que realmente importa más es el status social que se adquiere por vivir en la que se considera como la nueva zona residencial más exclusiva de la ciudad.

Muchas familias tienen invertido en la casa casi el total de lo que vale su economía, comprometiendo sus ingresos futuros por muchos años, eliminando su capacidad de ahorro e inclusive poniendo la casa por encima del negocio, en términos de inversión y capital disponible, pero pueden decir que viven en Las Villas, lo que parece un precio demasiado alto.

PAGANDO CARO SUELO BARATO

El nororiente de la ciudad ha tenido un agresivo crecimiento de nuevos fraccionamientos, donde las inmobiliarias, bajo el concepto de “guetos”, o “cerradas”, están vendiendo suelo urbano para familias de clase media, la mayoría de ellas jóvenes.

El esquema no podía ser más ventajoso: lanzan el proyecto en papel, hacen una preventa y enganchan al cliente con la mitad del valor del terreno. Cuando tienen un buen porcentaje de enganches comienzan la urbanización, con lo cual se pueden tardar hasta medio año en entregar el fraccionamiento.

Dicho en otros términos, no ponen un solo peso de inversión de su bolsa, salvo la adquisición de los terrenos, los cuales se compran baratísimos a los ejidatarios o a propietarios agrícolas, que originalmente los venden a precio de tierra de labranza, donde la hectárea puede tener un costo que fue de los 300 a los 500 mil pesos como máximo.

Con la urbanización, que se realiza con los costos más baratos posibles, la hectárea se vende en 18 millones de pesos. Difícilmente puede haber un mejor negocio. Si los terrenos se venden a crédito, con un enganche bajo inicial y tres años para el pago, las ganancias son aún mayores por el encaje de los intereses.

Al encarecer el precio de los terrenos y la vivienda, pero al no incrementarse los ingresos reales de la clase media, el porcentaje de lo que se destina a la adquisición de un terreno y del crédito para la adquisición de una vivienda absorbe la mayor parte de ese ingreso, presionando mucho la economía familiar; obligando al trabajo de los dos integrantes de la pareja y eliminando la posibilidad de tener acceso a otros bienes y servicios.

La adquisición de un crédito de vivienda es un compromiso que durará por 20 años o más, a un muy alto costo de financiamiento, esto sin tomar en cuenta que la calidad de los materiales de construcción ha bajado notoriamente, lo que originará que la vivienda sufra un deterioro temprano; esto repercute en la plusvalía que pudiera tener en el mercado en caso de venta o traspaso.